10 años después, ¿qué ha logrado realmente el programa de asistencia de compras de George Osborne? | Vivienda

El plan de ayuda al comprador de George Osborne cierra oficialmente este viernes, poco más de una década después de que el entonces canciller lo lanzara en un intento por revitalizar lo que era un mercado inmobiliario del Reino Unido lento.

El programa ha concedido 375.654 préstamos participativos sin intereses para la compra de nuevos inmuebles, según las últimas cifras que cubren hasta finales de septiembre pasado, con un 84% de primeros compradores. En promedio, pidieron prestadas 63 000 libras esterlinas, de un precio de compra típico de 273 500 libras esterlinas, con un valor total del préstamo de 23 600 millones de libras esterlinas.

Pero, ¿qué logró exactamente esta enorme suma? Osborne tuiteó el jueves que había "ayudado a cientos de miles de familias a comprar sus propias casas y apoyado miles de trabajos de construcción". Pero los expertos dicen que el verdadero legado ha sido inflar masivamente el mercado, inflar las ganancias de los constructores de viviendas y dejar a muchos compradores con un patrimonio negativo.

Los ministros argumentaron que el esquema había sido clave para apoyar el resurgimiento de la construcción de viviendas en el Reino Unido, una opinión compartida por la Federación de Constructores de Viviendas. El año pasado, le dijo al comité ambiental construido por los Lores que los esquemas de apoyo a la propiedad de viviendas habían "conducido a un período prolongado de inversión récord en tierra y mano de obra para la futura entrega de viviendas, aumentando así la oferta".

Sin embargo, Rose Grayston, analista de vivienda independiente, dice que esto nunca iba a proporcionar un impulso a corto plazo para la construcción de viviendas. “Fue una forma efectiva de apoyar la oferta de nuevas viviendas al principio. Había muy poca construcción de viviendas y esto animó a los desarrolladores a ampliar la oferta.

"Pero en realidad fue solo un truco que funcionó para el primer grupo de compradores. Necesitaban que los precios subieran a partir de ese momento, evaluando a más personas en la cola para obtener más casas nuevas".

Y en la forma en que el programa ha favorecido el mercado de viviendas nuevas sobre las usadas, dice que ha creado una demanda cautiva "por lo que muchas veces en los últimos 10 años ha sido la construcción de apartamentos de mala calidad que han perdido valor".

Dirigido por Quango Homes England, Help to Buy ha tomado varias formas a lo largo de los años, incluida una suscripción de hipotecas para propiedades de segunda mano que se cerró en 2016. El segundo esquema de préstamos colectivos se cerró a los nuevos solicitantes a finales de octubre del año pasado, con el programa cerrando el viernes marcando la fecha límite para que finalicen su compra, aunque los que consiguieron una prórroga tuvieron un corte definitivo a finales de mayo.

El préstamo de capital es sin intereses durante cinco años para los compradores potenciales de obra nueva, que desde 2020 también deben ser compradores por primera vez, que pueden reunir un pago inicial del 5% hasta el 40% del precio de compra en Londres y el 20% fuera de la capital.

Pero muchos compradores de viviendas han acusado a los promotores privados de usar el plan para inflar el precio de los nuevos apartamentos y quedarse con el subsidio estatal.

Un informe de enero del año pasado del Lords Built Environment Committee encontró que los préstamos estaban inflando los precios por encima de su valor de concesión en las áreas donde más se necesitaban, y concluyó que 'esta financiación se gastaría mejor en aumentar la oferta de viviendas' directamente, a través de proyectos de construcción del gobierno local y asociaciones de vivienda.

Toby Lloyd, un ex concejal número 10 que, al igual que Grayston, trabajó para la organización benéfica de vivienda Shelter, dice que no sorprende que la iniciativa haya sido popular entre los desarrolladores: "¿Por qué no? El gobierno les ofreció mucho dinero y lo aceptaron encantados.

"Pero ha distorsionado el modelo de desarrollo, alejándolo de la necesidad de revivir los centros urbanos deprimidos a favor de desarrollos fuera de la ciudad en sitios totalmente nuevos, aumentando el uso del automóvil".

Otros que confiaron en Help to Buy para asegurar una nueva construcción pronto se encontraron con una equidad negativa, con una encuesta realizada por el grupo de consumidores Which? en 2020, una de cada siete viviendas compradas a través del programa perdió valor a pesar del auge de los mercados inmobiliarios locales, lo que atrapó a los propietarios en propiedades invendibles.

Lloyd y Grayston creen que hay otro grupo a punto de ser golpeado por Help to Buy, esas personas que apostaron por tasas de interés bajas y ahora están pagando sus préstamos.

En su informe reciente para la Fundación Joseph Rowntree, dijeron: “El aumento de los costos está teniendo un impacto desproporcionado en grupos particulares de propietarios, como aquellos con bajos ingresos, propietarios compartidos y aquellos que compraron recientemente a través de Help to Buy, especialmente aquellos utilizando préstamos de capital más grandes en Londres.

"El resultado será más propietarios de viviendas que se encontrarán luchando con los costos de su hipoteca pero que no podrán mudarse fácilmente a una vivienda más asequible".

Lloyd cree que podría ser un costo enorme para el gobierno si una recesión de la vivienda obliga a miles de propietarios a dejar de pagar los préstamos, a pesar de que el Tesoro imponga una reducción de cualquier ganancia en la ayuda para la compra de viviendas, registrando una ganancia en papel de 1.800 millones de libras esterlinas. hasta ahora, según Homes England.

A Simon Rubinsohn, economista jefe de la Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics), le preocupa que la estrategia de vivienda del gobierno se haya basado en una política durante una década.

“Al margen ha ayudado a la entrega de viviendas nuevas. Pero, ¿fue la mejor política proporcionar viviendas nuevas a través de tenencias, para reflejar la necesidad de vivienda más allá de la simple propiedad? Quizás se pregunte si este era el enfoque correcto por sí solo o si podría haber sido parte de algo más holístico.

Él cuestiona que se pueda contar con el sector privado para satisfacer la demanda de vivienda. El número de construcciones de viviendas nuevas ha aumentado constantemente, de 130 000 en el año de inicio de la asistencia para la compra a 219 000 en el año fiscal 2019-20. Sin embargo, durante el año pasado, el número de inicios de viviendas nuevas se ha desplomado debido a que la crisis del costo de vida y las altas tasas de interés han erosionado el apetito por las grandes hipotecas.

“El sector privado tiene un papel importante que desempeñar. Pero, inevitablemente, los desarrolladores van a reaccionar a los cambios económicos que vemos a nivel macro y eso va a influir en su tasa de construcción”, dice Rubinsohn.

"Eso significa que sin una gran inyección [of funds] del gobierno central, no vamos a ver el edificio a escala que vimos en el [1950s].”

Lloyd dice que a pesar de la presión política sobre los ministros para lanzar una nueva versión de Help to Buy antes de las elecciones generales, todavía no hay señales de ello. "Con una recesión en curso en el mercado de la vivienda, el gobierno debe intensificar sus esfuerzos".