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Los agentes inmobiliarios británicos normalmente irradian optimismo, pero observarán con ansiedad el próximo jueves al mediodía cuando se espera que el Banco de Inglaterra anuncie el último golpe a un mercado inmobiliario que se debilita rápidamente.
Ha llegado el momento crítico para una industria que durante años pareció desafiar la gravedad. El Comité de Política Monetaria (MPC) de Threadneedle Street está listo para aumentar los costos oficiales de endeudamiento por décima reunión consecutiva, con las aprobaciones de hipotecas ya un 30% por debajo de los niveles previos a la pandemia y los precios de las propiedades bajaron un 4,3% desde el pico de agosto pasado, según Bank Halifax.
Son inevitables nuevas caídas a medida que los prestatarios se adaptan a una era de tasas de interés cada vez más altas. La ciudad se prepara para un aumento de medio punto porcentual al 4 % y para que la tasa se mantenga al menos así de alta hasta que el Banco confíe en que la inflación está en camino de alcanzar su objetivo del 2 %.
Los analistas están de acuerdo en que 2023 verá nuevas caídas en los precios de la vivienda, y uno pronostica una caída de más del 25% de máximo a mínimo una vez que se tiene en cuenta la inflación.
Hay razones estructurales por las que los precios de la vivienda tienden a subir en el Reino Unido (leyes de planificación estrictas, un sistema fiscal que recompensa la propiedad de la vivienda, una fuerte caída en el número de viviendas nuevas construidas desde las décadas de 1950 y 1960), pero hay interrupciones ocasionales en la tendencia.
Este año va a ser uno de esos tiempos de descanso. Un largo auge alimentado por tasas de interés históricamente bajas ha llegado a su fin.
La fiesta siempre iba a terminar tarde o temprano porque, incluso con las tasas de interés en niveles bajos, encontrar un depósito para una casa y cumplir con los pagos de la hipoteca se volvió cada vez más difícil. Las cifras de Halifax esta semana mostraron que un comprador primerizo pagó poco más de £ 300,000 para poner un pie en la escalera de la propiedad y necesitaba un depósito de £ 62,000. Más del 60% de las hipotecas completadas fueron condominios el año pasado.
Pero otros dos factores han contribuido al rápido enfriamiento de la demanda: el aumento constante de las tasas de interés oficiales desde fines de 2021 y el impacto del breve mandato de Liz Truss, que ha provocado que las tasas hipotecarias aumenten casi un 6%.
Andrew Wishart, economista de bienes raíces de Capital Economics, dijo que las tasas hipotecarias promedio cotizadas habían aumentado del 1,4% a fines de 2021 a un máximo del 5,7% en noviembre del año pasado. Si bien los efectos del presupuesto de Kwasi Kwarteng se habían desvanecido ligeramente, era probable que las tasas hipotecarias todavía estuvieran ligeramente por encima del 4,5% a fines de año.
“Mientras que el nivel actual de los precios de la vivienda era asequible cuando las tasas de interés eran del 2 %, este no es el caso con las tasas hipotecarias del 5 %, 4 % o incluso del 3 %”, dijo Wishart. “Las tasas hipotecarias más altas significan que los compradores serán menos capaces y estarán menos dispuestos a pedir prestado, lo que reducirá su presupuesto y ejercerá presión a la baja sobre los precios de la vivienda. Para que la asequibilidad vuelva a un nivel sostenible a finales de año, sería necesario reducir la relación precio-beneficio de casi ocho veces los ingresos actuales a menos de seis, lo que corresponde a una caída de los precios de "alrededor del 20 %".
George Buckley, economista británico de Nomura, dijo que se espera que los precios de las propiedades bajen debido a que el aumento de las tasas de interés ha encarecido el servicio de los préstamos hipotecarios. La magnitud de la caída dependería de la rapidez con que se produjera este ajuste. Según Nomura, para que la relación entre el pago de la hipoteca y los ingresos vuelva a su promedio a largo plazo para fines de este año, se necesitaría una disminución del 20% en los precios. Si el ajuste fuera más lento a fines de 2027, la disminución sería de poco menos del 10%. El pronóstico central de Nomura es que los precios caigan un 15% para mediados de 2024.
Kallum Pickering, economista jefe para el Reino Unido de Berenberg, dijo que la escala de la corrección del precio de la vivienda fue significativa porque la economía del Reino Unido en general era sensible a grandes cambios, hacia arriba o hacia abajo. A juzgar por el último boletín de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), dijo, la recesión inminente probablemente sería comparable a la de principios de la década de 1990, cuando las tasas de interés alcanzaron un máximo del 15%, y a la crisis financiera mundial, cuando el El sistema bancario del Reino Unido estaba al borde del colapso.
"A diferencia de la reciente racha de datos sorprendentemente positivos para la economía en su conjunto, la encuesta del mercado inmobiliario RICS de diciembre da una lectura sombría", dijo Pickering.
El balance general de precios de la vivienda, la brecha entre los miembros de RICS que dicen que los precios están subiendo y los que dicen que están bajando, se situó en -42,0% en diciembre, desde -25,7% en noviembre, el balance mensual más bajo desde octubre de 2010 y la tercera caída anual más grande. se remonta a 1978.
“La caída anual más grande ocurrió a fines de la década de 1980, antes de la caída del mercado de la vivienda y la recesión de principios de la década de 1990, mientras que la segunda caída más grande ocurrió durante la crisis financiera mundial de 2008. Aunque los economistas esperaban una desaceleración en el mercado de la vivienda ( incluyéndonos a nosotros), la disminución mensual en la encuesta de diciembre supera con creces nuestras expectativas y las del consenso”, dijo Pickering.
A principios de la década de 1990, la duplicación del desempleo prolongó y profundizó la caída de los precios de la vivienda, ya que las personas que perdieron sus empleos tuvieron que vender sus casas en un mercado en declive. Si bien el bajo nivel de desempleo actual hace que sea poco probable que se repitan las ejecuciones hipotecarias récord, Wishart dice que todavía habrá una caída significativa en los precios.
"En general, incluso en ausencia de ventas forzosas, creemos que el aumento de las tasas hipotecarias impulsará una fuerte revisión de los precios en el mercado de la vivienda este año. La caída nominal en los precios de la vivienda del 12 % que proyectamos es menor que las caídas de casi el 20 % observadas en 2007-09 y 1989-92, y solo lleva los precios de la vivienda a donde estaban en marzo de 2021. Pero tenga en cuenta que en términos reales, esto representa una caída del 27%, a la par de estos episodios.
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