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El año pasado, por esta época, el mercado inmobiliario estaba volando. La demanda de préstamos hipotecarios era fuerte y los prestamistas hipotecarios competían para ofrecer las mejores ofertas. Los precios de las viviendas subieron un 12,5% interanual, según Halifax.
El ambiente ahora es diferente. Esta semana, Halifax y la sociedad constructora Nationwide anunciaron que las hipotecas de tasa fija serían más caras. HSBC ha retirado temporalmente todas las ofertas para nuevos prestatarios.
Los precios de la vivienda comenzaron a caer. El Informe mensual del estado del mercado de Halifax mostró que después de alcanzar su punto máximo en agosto del año pasado, el costo promedio de una casa cayó £7,500 a £286,500.
Esta caída debe ser puesta en perspectiva. Incluso después de las caídas desde el verano de 2022, el precio promedio de la vivienda sigue siendo £25,000 más alto que hace dos años. La equidad negativa, una casa que vale menos que el saldo restante de la hipoteca, todavía es rara.
Aun así, el sector inmobiliario se prepara para nuevas caídas. La construcción de nuevas viviendas ha caído drásticamente ya que los contratistas no ven ningún sentido en comenzar nuevas viviendas cuando es probable que la demanda se mantenga débil. La inflación anual del precio de la vivienda, según Halifax, acaba de volverse negativa por primera vez en más de una década. La gran pregunta no es si los precios seguirán cayendo, sino qué tan profunda será la caída. La calificadora Moody's espera una caída del 10% en los próximos dos años.
Ajustado por inflación, la caída sería aún mayor. Cualquier disminución se produce en un contexto de presiones obstinadas por el costo de vida. La inflación anual se sitúa en el 8,7% y, según las previsiones del Banco de Inglaterra, se situará en el 3,5% la próxima primavera. Esto sugiere que la caída real (ajustada por inflación) de los precios de la vivienda podría ser alrededor del doble de la caída nominal: alrededor del 25% si las previsiones de Moody's son correctas.
Todo dependerá de lo que haga el Banco de Inglaterra con los tipos de interés. Hace un mes, los agentes inmobiliarios esperaban que el mercado de la vivienda se estabilizara tras la conmoción provocada por el breve gobierno de Liz Truss el otoño pasado. La inflación estaba a punto de caer, lo que generaba esperanzas de que el Banco terminaría con una serie de 12 aumentos de tasas de interés que habían elevado el costo oficial de los préstamos del 0,1% al 4,5% en 18 meses.
En realidad, siempre fue probable que esta fuera una visión demasiado optimista. Se necesita tiempo para que los aumentos anteriores en las tasas de interés se filtren a la economía y el Banco estima que hasta ahora los consumidores solo han sentido alrededor del 30% del dolor del aumento de la tasa del 4.5%.
La inflación en realidad cayó del 10,1 % al 8,7 % en abril, pero la caída fue menor de lo esperado y la inflación subyacente, que excluye los costos de los alimentos y la energía, en realidad aumentó. Los mercados ahora están descontando al menos tres aumentos más de 0,25 puntos porcentuales en la participación del Banco para fin de año. No se esperan recortes de tasas hasta la segunda mitad del próximo año.
Kim Kinnaird, gerente de hipotecas en Halifax, dijo que la perspectiva de tasas más altas del Banco de Inglaterra significaba que las tasas hipotecarias fijas estaban aumentando nuevamente en el mercado.
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“Esto inevitablemente afectará la confianza en el mercado de la vivienda a medida que los compradores y vendedores ajusten sus expectativas, y las últimas cifras de la industria para las aprobaciones de hipotecas y acuerdos completados muestran que la demanda se está desacelerando. Por lo tanto, aún se espera una mayor presión a la baja sobre los precios de la vivienda”, dijo.
Las tasas hipotecarias ahora se acercan a los niveles alcanzados el otoño pasado, y el dolor financiero para los afectados será considerable. Alrededor de 1,4 millones de compradores de vivienda tienen hipotecas de tasa fija que vencen en 2023, y más de la mitad de las fijadas en 2021 cuando las hipotecas estaban disponibles al 2%. Refinanciarán a tres veces esa tasa. A principios de esta semana, el proveedor financiero Moneyfacts dijo que la tasa promedio para una nueva hipoteca de tasa fija a dos años estaba por encima del 5,8%. El costo del servicio de un préstamo hipotecario típico de £ 200,000 ha aumentado £ 60 por mes desde principios de mayo. Los gastos por otros artículos inevitablemente se verán afectados.
Los expertos en bienes raíces están haciendo todo lo posible para ser optimistas. Tom Bill, director de investigación residencial de Knight Frank, pronostica una caída del 5 % en los precios de la vivienda este año, pero dice que el mercado está volviendo a la tierra y no cayendo por un precipicio. , el director ejecutivo del Gremio de Profesionales de la Propiedad, dice que no ha habido la contracción dramática que algunos habían pronosticado. "La gente necesita un techo sobre sus cabezas y el Reino Unido no está construyendo suficientes casas, por lo que siempre habrá demanda", dice.
Mucho depende de si el desempleo se mantiene bajo. De ser así, podría materializarse el aterrizaje suave que esperan los optimistas. De lo contrario, los precios caerán más del 5%. De cualquier manera, no habrá ningún factor de bienestar preelectoral del mercado inmobiliario para el gobierno. Se acabó el auge.
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